北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人在劲松桥的富顿有两套房，2003年买的，初期自用，后来这些年一直出租，租金感觉还可以。但是对这种房的升值不太满意，现在经过评估也就5万左右。想问问您是留着继续出租好，还是卖掉离场好？

A：

1、这问题好回答，看您更注重哪方面了？注重租金收益率就留着，注重价格走势就卖掉呗。这估计您自己也早就有答案了，就是不好做决定而已。

2、简单说两句吧。如果从地段儿来说，富顿的位置非常好，交通方便配套齐全，而且离CBD也不远，商业氛围浓厚。但就是因为地段儿好，所以当年的开发商为了多赚钱，所以用70年住宅用地，开发成了综合体，也就是偏向于商业的写字楼+商场+公寓。

这种项目在当年非常的流行，万达就是领军者。之所以用住宅用地开发，是因为当年的商业用地价格高，所以开发商才用便宜的住宅用地，这种模式的领军者是SOHO老潘。

但就是从您买房的那年，也就是2003年，商业用地+商业项目开始爆发式增长，到2006年之后就开始倒挂，2008年之后就绝对的供大于求。所以之后的商业用地就比住宅用地便宜的多了，开发商们也就反过来用商业工地盖住宅功能的商住公寓了。

那既然是供大于求，这种综合体公寓的价格走势自然偏弱了，也就是升值不太好。当年您买这两套房的价格应该是8000多吧？当时都这价。而同时期周边的普宅才4/5000，双井的富力城才6/7000。但今天看看，您这房价5万，明显落后于普宅了。

3、我估计您现在的租金收益率在3%左右，明显高于银行利率，也高于普宅的收益率，所以注重租金收益就留着。

但价格走势估计不会太强，最好成绩也就是不再走弱，逆袭的可能性几乎没有。毕竟就这么一栋楼，物业费收的不会太多，涨价也困难，那随着设施越来越老，很难进行太好的维护。

再加上经济的原因，我认为不会再出现小公司创业的高潮了，那租这种小户型的客户也很难增加，在租金增长缓慢的情况下，价格走势最好成绩就是不再走弱了。

4、总之这种房的优劣势都很明显，看您自己的选择吧，我只能是列出这些情况而已。

仅供参考。

二

Q:

我儿的户口在北京单位总户口上，但因为一直大部分时间在国外工作，所以在北京没买房。现在孩子说想调回北京了，让提前给看看房，我们能有500万左右，贷款想300/400万，您建议买在哪里？

Ps：孩子单位在东二环，属于东城，但他强调了不让买学区房，那应该是买朝阳区的对吧？朋友推荐了聚龙花园，我们还没实地去看，但看图片感觉不错，小区环境和户型都不错，但这里的三居室要1100万了，对我们来说有些超预算。不知您是否建议？

A：

1、聚龙花园也是东城区的啊，您孩子不是说不要学区房的吗？东城区所有带学位的普宅都是学区房，房价中都是包含学区溢价的，只是比例有所不同而已。

聚龙花园由于面积大总价高，所以溢价率偏低，估计也就包含10%左右的学区价值吧。但如果短期内用不上学位，从居住的性价比角度来说也是不划算的，而且溢价部分也有一定的保值风险。

2、另外即便聚龙花园不是学区房，那我也不是太建议的。这小区属于早期的涉外公寓，最早还是按照美元计价的呢，很贵，业主和租户都非富即贵，很多明星和老板都曾经住在这里。

不过这种形式的小区2003年之后就不太流行了，2008年奥运之后基本没有开发商再盖了。小区的优势是相对来说居住体验好，物业费不算太贵，同等条件下算性价比高的。劣势是不太符合现在人们的普遍居住要求了，所以价格走势一般，最好成绩就是不落后大盘。

3、我建议是再看看吧，如果想买这种小区，那朝阳区有的是，价格更便宜，没必要买东城的。但一般不太建议这种老公寓，最好是先看房龄相对新的板楼小区，大多数年轻人的选择。

仅供参考。

三

Q:

我目前单身，北京无房，住家里，但19年时在乳山银滩买了一套海景房，当时30多万全款。房子是21年才完全交房的，精装，买家具电器等生活用品又花了4万，但因为各种原因总共只住过不到两个月，感觉利用率很低，父母也不愿去住。

现在据说这房子跌到20多万了，您建议是再等等还是现在卖掉？我现在手里还有70多万，您建议在东五环或南四环一带买个老破小吗？我工作地点在四方桥，家住劲松。

A：

1、房子是用来住的，海景房也是，只不过一般都是度假而已。那如果住不上就失去意义了呗，这种房连出租都很难，何必留着呢？

再有，房子是天然具备投资属性的，但也不是全部类型，海景房这种就大多数都是消费的性质更强。那这套房既不自住，也不好出租，还没什么投资属性，至少是二手房的金融属性非常弱，消费也用不上，留着的意义在哪里？

2、另外您这据说的跌到20万恐怕是高估了，现实中打个5折甚至3折都未必好卖。毕竟商品价格是由供需关系决定的，而海景房的供应量太大了，价格很难支撑住。所以挂牌试试吧，中介们大概率是会劝您降价的，打骨折的降价。

3、是否买房怎么说呢？我觉得意义不大。工作四方桥，能住在劲松的家里，那就是通勤不远，还能和父母相互照顾。而如果买房的话，70多万首付基本就是买老小区了，还南四环东五环，请问和现在的居住条件相比有什么提升吗？居住体验差不多，通勤却远了，和父母也远了，我觉得没什么意义。

仅供参考。

四

Q:

我和老公都是北京户口，但因为没房所以还是集体户。目前工作地点在昌平，一家三口租房的成本还不算高，但最晚后年单位就要搬到海淀，还租房的话预计成本要翻番了，所以考虑是否应该提前在海淀买房？单位地点应该在知春路附近，请问目前在这里买房是否合适？落户时间应该符合海淀上学的要求吧？

Ps：预算是首付在300万左右，贷款方面还在考虑，因为收入不算高，每个月能拿出1万还可以，再多的话有些困难了。

A：

1、房子是用来住的，学区房是用来上学的。如果确定单位要搬到海淀，同时也是为了孩子在海淀上学，那该买就买呗。

是否提前买？可以准备好资金看行情+政策，如果成交量持续上涨，或者出台了很大利好楼市的政策，那就提前买。否则就观望呗，反正后年单位才搬呢，没必要着急。

另外从今年开始就是入学低谷期了，学区政策方面有可能每年都调整，溢价部分则是比例至少不会上涨，所以也可以等着看看再说。

2、知春路没什么不合适的，中关村学区，但对口学校不算顶级，所以学区溢价中等。这看自己对通勤和学校的选择了，我只能说从房子角度没什么特殊的。

3、海淀早就是多校派位了，也就没有购房+落户时间的限制，学位紧张的时候大家都凭运气。

4、预算方面看自己了，这外人无法建议。

仅供参考。

五

Q:

我家在大兴和通州各一套房，都价值200多万，目前住大兴，请问如果为了孩子上学，是把户口迁到通州（当代名筑，对口运河小学），还是卖掉大兴或通州的换到东城？两套房都没贷款，卖房的话能增加100多万首付，贷款能1万多吧。另外如果迁通州的话还要过户，目前房子是我父母的名字，您能帮忙给办一下吗？

A：

1、既然是对口运河小学的，那就没必要再买学区房了呗。运河小学在通州是多少年的排名第一了，还能直升运河中学，这放到东西海也至少算中上。而换房到东城从整体资源上可以说是提升，但万一多校派位时运气不好呢，那就有不如运河的可能了。

所以既然有了稳妥的，常规建议是没必要再花钱的去冒险。但这看自己的选择吧，如果孩子的天分非常高，那到东城更合适，甚至到海淀西城才更合适呢。

2、不过当代名筑价值200万的房，这是一居室吧？虽然户型偏大，但一家三口住的也有点儿挤吧？毕竟要留出孩子学习的空间。这也是看自己吧，在旁边租房也不难。

3、过户手续自己办就行，一步步的都有工作人员指导。

仅供参考。

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